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Baugebiet Grünthal Süd - Ein Versuch zur Versachlichung

25.10.2017 Die Firma Schmack plant derzeit ein Baugebiet am Raubberg in Grünthal-Süd. Nach den Vorstellungen dieses bekannten Immobilienunternehmens sollen entlang der Keilbergstraße zwischen dem Ortsteil Grünthal und dem Stadtteil Keilberg landwirtschaftlich genutzte Flächen in Wohnbauland umgewandelt werden.

Die Firma Schmack plant derzeit ein Baugebiet am Raubberg in Grünthal-Süd. Nach den Vorstellungen dieses bekannten Immobilienunternehmens sollen entlang der Keilbergstraße zwischen dem Ortsteil Grünthal und dem Stadtteil Keilberg landwirtschaftlich genutzte Flächen von insgesamt ca. 5 Hektar in Wohnbauland umgewandelt werden. Geht es nach den Vorstellungen der Investoren, soll dieses angedachte Entwicklungsgebiet in 102 Bauparzellen aufgeteilt werden, die dann mit Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser zu bebauen wären.

Selbstverständlich stoßen solche Großplanungen bei vielen Grünthalerinnen und Grünthaler auf reichlich Skepsis. Bürgermeister Sebastian Koch nahm am 12.07.2017 bei einem Ortstermin 400 Unterschriften von Bürgerinnen und Bürgern entgegen, die das Baugebiet ablehnen. Als Ablehnungsgründe führen die Initiatoren der Unterschriftenaktion völlig zu Recht folgende Punkte an:

Die Probleme bei der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung könnten sich verschärfen. Da das Leitungssystem des Wasserzweckverbands und der Mischwasserkanal des Abwasserzweckverbands nach Einschätzung vieler Anwohner schon heute optimiert werden müsste, ist hier besondere Vorsicht geboten.
Die Oberflächenentwässerung gestaltet sich am Raubberg besonders schwierig. Um die Situation nicht zu verschärfen, sind äußerst aufwendige Formen der Regenrückhaltung unabdingbar bzw. ist sogar vorstellbar, dass es hier keine tragfähigen Lösungen geben kann.
Durch das Baugebiet würde die Verkehrsbelastung entlang der Keilberg- und Brandlbergstraße weiter steigen.
Die gleichen Bedenken wurden am 06. September 2017 auch im Rahmen einer Bürgerinformationsveranstaltung der Firma Schmack im Gasthaus Landgraf vorgebracht.

Bei beiden genannten Veranstaltungen hat Bürgermeister Koch betont, dass seine Bauverwaltung die vorgebrachten Bedenken der Bürgerinnen und Bürger sehr ernst nehmen wird. Eine konkrete Beurteilung der Pläne des Bauinvestors blieb bis dato allerdings aus, weil die Gebrüder Schmack keinen Antrag zur Durchführung eines Bauleitplanverfahrens eingereicht hatten. Dieser Antrag ging der Gemeinde Wenzenbach nun am 12.Oktober 2017 per Post zu. Am 24. Oktober 2017 – und damit nach Redaktionsschluss dieser Amtsblattausgabe – wird sich der Gemeinderat erstmals mit den Planungen zum sogenannten Baugebiet „Grünthal-Süd“ beschäftigen.

Nachdem die Gerüchteküche in Grünthal seit Wochen brodelt und in Teilen mit Halbwissen oder Unwahrheiten Stimmung für bzw. gegen das Baugebiet gemacht wird, scheint es allerdings dringend geboten zu sein, bereits in diesem Amtsblatt auf einige Irrlehren bzw. Thesen einzugehen:

 

 

These 1: Die Firma Schmack hatte bereits so große Aufwendungen, dass dieses Baugebiet in jedem Fall kommen muss. Die Gemeinde Wenzenbach kann/möchte sich den Planungen des Großinvestors gewiss nicht in den Weg stellen.

Im Regelfall intensivieren Bauunternehmen ihre Bemühungen zur Realisierung eines Wohngebiets erst, wenn der Gemeinderat dazu seine generelle Bereitschaft signalisiert. Meistens erfolgt dies durch den Beschluss zur Änderung eines sogenannten Flächennutzungsplans. Flächennutzungspläne definieren jene Bereiche in einer Gemeinde, die nach Auffassung des Gemeinderats zur Bebauung herangezogen werden dürfen. Alternativ können bei kleineren Planungsflächen, die am Rand einer Siedlung liegen, auch Beschlüsse zur Aufstellung eines Bebauungsplans solche Initialzündungen geben. Im vorliegenden Fall beantragt die Firma Schmack die Durchführung eines Verfahrens nach § 13 b Baugesetzbuch (BauGB). Dieses Verfahren ist relativ neu und wird an einer anderen Stelle des Artikels nochmals genauer beschrieben. Vorab sei allerdings erwähnt, dass dieses Verfahren für den Baulandentwickler natürlich einige Vorteile mit sich bringt. Insbesondere spricht für den § 13 b BauGB aus Sicht des Investors eine gewisse Beschleunigung im Verfahren zur Baurechtsschaffung.

Trotzdem ist völlig ausgeschlossen, dass die Firma Schmack die Gemeinde Wenzenbach mit einem Bauleitplanverfahren – wie es den auch immer ausgestaltet sein soll – einfach überrollt. Die Firma Schmack hat keinerlei Rechtsanspruch auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen, wie § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB klarstellt. Eine gegebenenfalls nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bestehende objektive Verpflichtung der Gemeinde, eine Bauleitplanung aufzustellen, kann daher nicht eingefordert oder gar gerichtlich durchgesetzt werden. Völlig zweifelsfrei liegt die Planungshoheit im Gemeindegebiet ausschließlich bei der Gemeinde. Die bereits erbrachten Vorplanungen der Firma Schmack binden die Gemeinde Wenzenbach in keiner Weise, sondern sind vollends als unternehmerisches Risiko der Firma zu bewerten.

 

These 2: Die Gemeinderätinnen und –räte interessieren sich nicht für die Belange der Bürgerinnen und Bürger. Anderenfalls hätten diese der Firma Schmack längst Einhalt geboten.

Selbstverständlich kann die Firma Schmack in Grünthal Grund erwerben, das Gebiet planen, Einwände und Anregungen untersuchen sowie Informationsveranstaltungen abhalten. In der freien Marktwirtschaft ist dies möglich und durch die kommunalen Mandatsträger definitiv hinzunehmen. Die Mitglieder des Gemeinderats können die Entwicklung eines Baugebiets also erst dann stoppen, wenn hierzu ein Antrag auf Durchführung eines Bauleitplanverfahrens bei der Gemeinde eingeht und dieser Antrag vom Bürgermeister zu Beschluss auf die Tagesordnung einer Gemeinderatssitzung gesetzt wird.

Abgesehen davon, ist es für verantwortungsvolle Gemeinderäte schwierig, über ein Baugebiet sachgerecht zu befinden, zu dem keine konkreten Pläne und Untersuchungsergebnisse vorliegen. Natürlich würden die vom Baugebiet betroffenen Bürgerinnen und Bürger ein klares Nein ihrer gewählten Interessensvertreter begrüßen. Zum seriösen Umgang mit Investoren und mit Blick auf die gesamtheitlichen Interessen von Wenzenbach gehört allerdings auch, dass sich der Gemeinderat gründlich mit Anträgen beschäftigt. Wie bereits erwähnt, sind dem ersten Bürgermeister der Gemeinde und seinen Kolleginnen und Kollegen im Gemeinderat viele Problempunkte im Zusammenhang mit den Planungen der Firma Schmack bekannt.

Diese lassen sich allerdings nicht mit populistischem Getöse in Richtung der Gebrüder Schmack, sondern ausschließlich durch akribische Sachprüfung klären. Selbstverständlich muss die Lösung der angeführten Probleme oberste Prämisse für die Schaffung von Baurecht in Grünthal-Süd sein. Sollte der Investor diese nicht beheben können, wird sich im Gemeinderat für dieses Baugebiet sicherlich keine Mehrheit finden.

 

 

These 3: Die Gemeinde steckt mit den Grundstückseigentümern und dem Bauinvestor unter einer Decke.

Bereits 2016 kamen Grundstückseigentümer auf die Gemeindeverwaltung zu und baten um Klärung hinsichtlich der Bebaubarkeit ihrer Flächen. Die Gemeindeverwaltung gab selbstverständlich, wie bei vielen weiteren Angelegenheiten, unter Berücksichtigung des § 9 der Allgemeinen Geschäftsordnung für die Behörden des Freistaates Bayern (AGO) Auskunft. Eine Auskunftsverweigerung wäre rechtswidrig gewesen. Nachdem die Eigentümer also über die grundsätzlichen Voraussetzungen zur Baurechtserlangung unterrichtet wurden, fand mit deren Vertretern im Herbst 2016 eine Besprechung im Landratsamt statt. So ein Vorgehen ist üblich und soll der Gemeinde und den Grundstückseigentümern erleichtern, einzuschätzen, ob eine Forcierung  des Vorhabens überhaupt sinnvoll wäre.

Nachdem die damalige Kreisbaumeisterin das Baugebiet eher kritisch bewertet hat, schien die Baulandentwicklung in Grünthal-Süd auch von den Grundstückseigentümern einstweilen nicht mehr weiter verfolgt zu werden.  Eine Bekanntmachung der bis dahin erfolgten und ganz offensichtlich ins Leere gelaufenen Planungsschritte wurde somit obsolet und hätte einer „abgewiesenen“ Planung in ungerechtfertigter Art und Weise Bedeutung beigemessen. Dass sich die Firma Schmack der Sache angenommen hat, erschloss sich für die Gemeinde indes erst im Rahmen eines ersten Besprechungstermins mit Vertretern der Ferdinand Schmack jun. GmbH im Juni 2017.

Nur wenige Tage danach stellte Bürgermeister Koch die Grobentwürfe der Firma ca. 150 interessierten Bürgerinnen und Bürgern im Rahmen eines bereits erwähnten Ortstermins vor. Dies geschah ohne größere Wertung der Pläne. Mit den Initiatoren der Unterschriftenliste gegen das Baugebiet pflegt Koch unentwegt Kontakt. Auch Anfragen weiterer Interessenten zum Baugebiet wurden von der Gemeindeverwaltung in aller Regel sehr bürgerfreundlich beantwortet. Wir sind also um ein hohes Maß an Transparenz bemüht und können auch für die Zukunft garantieren, dass wir die Bürgerinnen und Bürger von Grünthal über alle entscheidenden Entwicklungen zu diesem Baugebiet unterrichten werden. In diesem Zusammenhang sei auch betont, dass im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens ohnehin Phasen der öffentlichen Beteiligung erfolgen müssen.

Die jetzige Informationspolitik der Gemeinde Wenzenbach und insbesondere des Bürgermeisters sind indes freiwilliger Natur und sollten eigentlich zur Beruhigung der erhitzten Gemütslage mancher Raubberg-Bewohner dienen. Den Bürgerinnen und Bürgern muss aber auch klar sein, dass die Gemeinde bisher keine detailscharfen Auskünfte über das Baugebiet geben konnte. Auch uns lang bis vor kurzem nur eine grobe Entwurfsplanung vor. Obwohl mittlerweile ein etwas ausführlicherer Antrag zum Baugebiet vorgelegt wurde, stecken die Planungen der Bauinvestoren weiterhin in den Kinderschuhen (bzw. wurden weitreichendere Pläne nicht bekanntgegeben). Insbesondere wurden bis zum heutigen Tage keinerlei Untersuchungsergebnisse (z. B. zum Verkehr oder zur Leistungsfähigkeit des Kanalsystems) vorgelegt. Damit sollte eigentlich jedem einleuchten, dass eine Bürgerversammlung zu diesem Thema zum jetzigen Zeitpunkt inhaltlich äußerst unbefriedigend ausfallen würde.

 

 

These 4: Die Gemeinde erlaubt der Firma Schmack die Durchführung einer Verkehrszählung und informiert nicht einmal die Bürgerinnen und Bürger.

Wie bereits erklärt, sind wir gerne bereit, über entscheidende Entwicklungen zum Baugebiet Auskunft zu geben. Die Durchführung einer 24-stündigen Verkehrszählung gehört unserer Auffassung nach nicht dazu. Nachdem diese aber leider für Misstrauen in Teilen der Grünthaler Bevölkerung gesorgt hat, dürfen wir Klarstellungen zur Verkehrszählung vornehmen:

Verkehrszählungen erfordern keine Genehmigung der Gemeinde.Das Anbringen von elektronischen Messgeräten an gemeindlichen Laternenmasten ist zumindest anzeigepflichtig. Dieser Pflicht kam die Firma Schmack nach. Die Messgeräte haben ausschließlich Fahrzeugbewegungen erfasst und nicht etwa Filmaufnahmen gefertigt. Selbstverständlich handelte es sich bei den Geräten um datenschutzkonforme Produkte. Entsprechende Zertifikate wurden der Gemeindeverwaltung vorgelegt.
Die Verkehrszählung wurde elektronisch und nicht durch Personen durchgeführt, um einen längeren Zeitpunkt auswerten zu können und damit belastbarere Daten zu erhalten.
Der Firma Schmack ist bewusst, dass die bereits heute bestehende Verkehrsbelastung – insbesondere entlang der Brandlbergstraße - ein Hemmnis für ihre Entwicklungsabsichten darstellt. Insofern ist die Verkehrszählung bei nüchterner Betrachtungsweise zu begrüßen. Nach objektiven Gesichtspunkten, ist dies als Schritt zur Versachlichung der Debatte um das Baugebiet zu bewerten.

These 5: Eine Bauleitplanung gemäß § 13 b BauGB muss um jeden Preis verhindert werden, weil es sich dabei um ein Hauruckverfahren handeln würde.

Der Bundestag hat im Frühjahr 2017 diese Baurechtsnovelle beschlossen. Die neue Regelung sieht vor, befristet ein beschleunigtes Verfahren - analog zu § 13a BauGB - zuzulassen, wenn es sich um einen Bebauungsplan mit einer Grundfläche von bis zu 10.000 m² zur Begründung von Wohnungsnutzung handelt. Ebenfalls muss das Gebiet an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil anschließen. Dieses Verfahren soll nur dann Anwendung finden, wenn das förmliche Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans bis zum 31.12.2019 eingeleitet wird.

Im Detail bedeutet das, dass hier auf eine Flächennutzungsplanänderung verzichtet werden könnte. Zu einer Flächennutzungsplanänderung müsste das Landratsamt die Genehmigung erteilen. Beim hier angesprochenen Verfahren, liegt die Entscheidungsmacht hingegen komplett in den Händen der Gemeinde. Für Bauinvestoren kann das natürlich ein Vorteil sein. Gewiss profitieren Investoren auch davon, dass für Flächen, die im Rahmen des §13b-Verfahrens Bauland wurden, keine ökologischen Ausgleichsflächen eingebracht werden müssen.

Die Gesetzesnovelle bringt aber nicht nur für den Bauinvestor Vorteile mit sich. Der neue Paragraph zielt darauf ab, dass so schneller Bauland geschaffen und damit der Baulandknappheit in Ballungsräumen entgegengewirkt werden kann. Es ist wichtig zu betonen, dass auch im Rahmen eines Verfahrens nach § 13 b mindestens zwei öffentliche Auslegungen von mindestens vier Wochen erfolgen müssen. Im Zuge dieser Auslegung können Fachstellen und Bürger ihre Einwände und Anregungen vorbringen, die selbstverständlich durch die Bauverwaltung zu prüfen und abzuwägen sind. Die Bürgerinnen und Bürger müssten sich also auch bei diesem beschleunigten Verfahren keine Sorgen darüber machen, dass das Baugebiet in einem stillen Moment im Gemeinderat durchgeboxt wird.

Nachdem der Paragraph noch sehr frisch ist, gibt es noch keine brauchbaren Erfahrungsbericht oder Handlungsempfehlungen dazu. Die Gemeindeverwaltung wird sich sehr genau überlegen, welche verfahrensrechtliche Herangehensweise für das Baugebiet Grünthal-Süd sinnvoll wäre. Zunächst soll nun aber in der nächsten Gemeinderatssitzung darüber diskutiert werden, ob man sich dieses Baugebiet grundsätzlich vorstellen kann.

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